Seweryn Dominsky

A prominent strategist has expressed concerns over the state of the real estate market, predicting a sharp correction that could potentially take up to a decade to recover from. While…

住宅ローン詐欺事件が表面化し、小規模商業融資の根幹を揺るがしています。 Riverside Filingsという不動産オーナーが限定責任会社を設立し、「登記代行サービス」を提供する会社は、名称をNuco Filingsに変更したことで、Riversideとの距離を置く意向を示しています。 ニュージャージー州レイクウッドに拠点を置くRiverside Abstractは、不動産投資家のBoruch Drillman氏とAron Puretz氏が住宅ローン詐欺で有罪を認めた、少なくとも2件の取引においてクロージング業務を提供したとされています（司法省による）。このスキャンダル事態への対応として、Fannie Maeは取引にRiversideが関与している場合にはローンを購入しない方針を銀行に通知しました。これにより、Riversideのタイトル保険事業の重要な部分が断たれる形となっています。 トライステートエリアで最大手のタイトル保険業者であるRiversideは、最初はこの告発をただの噂と軽視しました。同社は従業員に対してどのような取引でもタイトル代理店としての役割を果たせると伝えました。しかし、同社はまた、この噂により、Riversideは全資産を老人ホームマグネイトに売却するとも従業員に説明しました。 Riverside Filingsの名前変更について同社は別の理由を挙げています。「この決定は、当社の戦略的成長とブランド再構築の一環として、広がり続けるサービス群と優れた品質への取り組みを反映するものです」と同社はThe Real Dealからの受け取ったメールで述べています。このニュースは不動産ニュースレターThe Promoteが最初に報じたものです。 Riverside Filingsのチーフオペレーティングオフィサーであり、Riverside FilingsのプロジェクトマネージャーだったElliott Teitelbaum氏は、LinkedInページでRiverside Filingsが2021年3月にRiverside Abstractの一部門として設立されたと説明しています。「不動産業界の多くのクライアントは、彼らのLLCが適切に形成されているか常に適合しているかどうかを確認する担当者がいないと気付きました」とTeitelbaum氏は書いています。 Nuco Filingsのウェブサイトで最初の推薦文は、レイクウッドの不動産投資家であるShaya Prager氏（Opal Holdingsの所有者）から寄せられました。 Shaya Prager氏はいくつかの注目すべき訴訟に巻き込まれています。特に、フォートワースのオフィスビルの債権者は、Prager氏が密かに地上リースと建物を所有しており、8300万ドルのローンを得るために所有権を隠したと主張しています。Prager氏のOpalはまた、テキサス州アーリントンの45万平方フィートのオフィスパークの競売に直面しています。 そのため、TRDがコメントを求めるためにNucoに連絡した後、Prager氏の声明はNucoのウェブサイトから削除されました。 以下は、上記の記事に基づいて作成したFAQセクションです。 Q:…

低迷していた住宅市場において、インフレーションは徐々に冷え込んでいるものの、住宅ローン金利は依然として高く、保留および成約済みの物件数も減少傾向にあると、最新のグレーターバトンルージュ不動産協会のレポートが明らかにしました。 保留中の売り物件は去年の同月比で13.8%減少し、成約物件も1%減少しました。 連邦基金金利は20年以上ぶりの高さにあり、連邦準備制度の発表によれば、今年は利下げが１度のみ見込まれるため、住宅ローン金利には影響が及び、借り手にとっては厳しい状況が続いています。住宅ローン金利は7%前後となっています。 グレーターバトンルージュ不動産協会は、アセンション、イーストバトンルージュ、リビングストンの３つの主要な住宅市場の統計を報告しています。３つの地域での具体的な数値は以下の通りです。 新規物件の出品は5.6%増の1,343となりました。 保留中の売り物件は13.8%減少し、859となりました。 成約物件は1%減少し、1,017となりました。 物件価格の受け取り割合は0.1%減の97.8%となりました。 売買完了までの平均日数は21.1%増加し、69日となりました。 売り物件在庫は25.3%増加し、3,777となりました。 在庫物件の供給期間は36.4%増加し、4.5ヶ月となりました。 ３つの地域の中央値である住宅価格は、去年の同月比で1.2%増の26万ドルとなり、前月と比べてはほぼ横ばいで推移しました。３か月前の価格は、３月には25万ドル、２月には25.7万ドル、１月には25.8万ドルでした。 ３つの地域を比較すると、アセンションの中央値は特に上昇しています。アセンションの中央値は7.5%増の33.5万ドルとなり、前年度は31.15万ドルでした。 一方で、イーストバトンルージュの中央値は2.7%減の26.5万ドルとなり、リビングストンでは2.3%増の24.2933万ドルとなりました。 このデータを通じて、高まる住宅市場の問題についてより深く考える必要があります。住宅価格の上昇がありながらも、売り物件数や成約数が減少しているという現状は、市場の不安定さを示しています。今後の住宅ローン金利の動向や供給期間の増加など、市場における様々な要因を総合的に考慮し、健全な住宅市場の実現を目指すべきでしょう。 以下は、この記事に基づいて作成したFAQセクションです。 Q1: 住宅ローン金利はどのような状況ですか？ A1: 住宅ローン金利は依然として高く、約7%前後です。 Q2: 保留中の売り物件と成約物件の数はどのように変化しましたか？ A2: 保留中の売り物件は去年の同月比で13.8%減少し、成約物件は1%減少しました。 Q3: 物件価格の受け取り割合はどのように変化しましたか？ A3: 物件価格の受け取り割合は0.1%減の97.8%となりました。 Q4: 平均売買完了までの日数はどのように変化しましたか？…

商業不動産ローンの迫り来る波からの脅威は、投資家によく伝えられていますが、彼らがリスクから身を守るために使用しているメトリクスは誤っている可能性があります。多くの投資家は、商業不動産（CRE）に関連する銀行株を避けてきました。しかし、低いCRE集中度を持っている一方で、リスキーなローンを抱える銀行を見逃す可能性があります。そのため、投資家は、銀行が保有しているローンの種類を詳しく見ることを検討する価値があります。これにより、いくつかの大手銀行が彼らのCRE集中度が示唆するよりも不安定な立場にあることが分かるかもしれません。 The Impending Wave of Maturing Commercial Real Estate Loans 商業不動産ローンの威嚇について、間もなく到来すると予想されています。投資家たちは、銀行の商業不動産（CRE）への露出度が高い株を避けてきましたが、それによってはリスクの高いローンを抱える銀行を見逃す可能性があります。投資家は、銀行が保有しているローンの種類にもっと詳細に目を向けることで、いくつかの大手銀行がCRE集中度だけでは想像以上に脆弱な状況にあることに気付くかもしれません。 Heading Towards a Crisis: Maturing Commercial Real Estate Loans 成熟する商業不動産ローンからの脅威は、投資家に十分に伝えられていますが、彼らがリスクを保護するために使用しているメトリクスは誤りかもしれません。多くの投資家は、商業不動産（CRE）に高い露出度のある銀行株を避けてきました。しかし、それにもかかわらず、CREの露出度が低いにも関わらず、リスキーなローンを抱えている銀行を見逃す可能性があります。そのため、投資家は、銀行が保有しているローンの種類により詳細な分析を行うことを検討する価値があります。こうすることで、いくつかの大手銀行が自分たちのCRE集中度が示すよりも不安定な土台に立っていることに気付くかもしれません。 Q1: 商業不動産ローンの迫り来る波とは何ですか？ A1: 商業不動産ローンの迫り来る波とは、多額の商業不動産ローンが返済期限を迎えることによる潜在的な危機を指します。 Q2: 投資家はなぜ商業不動産に関連する銀行株を避ける傾向にあるのですか？ A2: 商業不動産に関連する銀行株は、リスクが高いとされているため、投資家は避ける傾向にあります。 Q3:…

ニューヨーク市登記所は、偽の契約書を取り扱い、アイヴァンカ・トランプとヒラリー・クリントンが1億5千万ドルのマンハッタン不動産取引で一緒にいると主張しました。しかし、この捏造された書類は、ニューヨーク・ポストによって指摘された後に削除されました。 過去10年間においてニューヨーク市で約3,500件の詐欺的な契約書が調査されているにもかかわらず、きちんとした審査が行われなかったことは問題でした。 偽の契約書には公証人の署名がなく、その事実だけで取り扱うべきであるべきだったと批判されています。契約書には、トランプ、クリントン、そして「ルイス・レイエス」という名前の人物が、エクスクルーシブなユニバーシティ・クラブの空中権と地下権、およびセントラル・パーク・タワーの世界最高の複合住宅権を購入したと主張していました。 この偽の取引は、カスタマー・クレルクが2022年5月16日に承認スタンプを押したことが明らかになりました。不動産業者のアデレード・ポルシネリ氏は、この偽の契約書を最初に発見したものの、「不動産の書類がこのように簡単に操作されることは、非常に恐ろしいことです」とコメントしています。 さらに、このような書類が真実と受け入れられることに疑問を持つ人もいました。トランプとクリントンが不動産取引で協力するなどという状況は、実に滑稽だと感じた不動産関係者もいました。 この偽の書類を提出した悪意のある提出者は、ユニバーシティ・クラブを取引の一部として含めた可能性があります。クリントンとそのランチの相手であるポストのシンディ・アダムズは、1997年に携帯電話を使用したために同クラブから追い出されたことがあるからです。 ニューヨーク市財務部の広報担当者、ライアン・ラビス氏は、「この契約書は誤って提出され、審査の後に削除されました」とコメントしました。また、ニューヨーク市財務部は、契約書詐欺の兆候をチェックし、必要に応じて保安官事務所や検察庁に紹介すると述べました。 トランプ・オーガニゼーションとクリントン財団は、メッセージに対して返信していませんでした。 この記事では、ニューヨーク市登記所の不正な契約書の扱いに関する問題が取り上げられています。捏造された契約書には、アイヴァンカ・トランプとヒラリー・クリントンが1億5千万ドルのマンハッタン不動産取引で関与していると主張されていましたが、後にニューヨーク・ポストによって指摘されて削除されました。 この記事では、過去10年間においてニューヨーク市で約3,500件の詐欺的な契約書の調査が行われているにもかかわらず、審査が不十分であったことが問題視されています。偽の契約書には公証人の署名がなかったことも批判の対象となっており、契約書の内容自体も疑問視されています。 この記事では、アデレード・ポルシネリ氏が偽の契約書を最初に発見したことが言及されています。また、このような書類が真実と受け入れられることに疑問を持つ不動産関係者もいました。 偽の書類を提出した可能性のある悪意のある提出者がユニバーシティ・クラブとの関係性があるかもしれないとも述べられています。また、クリントン財団とトランプ・オーガニゼーションはコメントを返していませんでした。 ユニバーシティ・クラブとは何かを説明するために、下記のリンクを参照してください。 ユニバーシティ・クラブ アイヴァンカ・トランプについての追加情報をお求めの場合は、下記のリンクを参照してください。 アイヴァンカ・トランプ公式ウェブサイト ヒラリー・クリントンについての追加情報をお求めの場合は、下記のリンクを参照してください。 ヒラリー・クリントン公式ウェブサイト [embed]https://www.youtube.com/embed/qxTgNT9rxKA[/embed]

こんにちは、私はモーガンです！私はアパートに住んでいますが、2019年（大学を卒業した年）から家を買うために貯金を始めました。私の最大の夢の一つは、愛犬のダンデライオンにふさわしい庭を与えることでした。 残念ながら、私は30歳でその夢を諦めました。その理由は以下の通りです： パンデミック初期以来、住宅価格は急激に高騰しています。私たちのような家を購入したい人々は、医師やテック業界などで驚異的な収入を得る以外では、追いつくために十分な貯金をすることができません。大部分の中流階級は不動産市場から締め出されています。 2019年6月、ちょうど5年前にRedfinが発表したレポートによると、アメリカの中央値家価格は31万5700ドルでした。平均利率4.13％で、月々の支払いは1225ドル（地域によって大きく異なる不動産税、HOA費用、保険を含みません）でした。しかし、最近のRedfinのプレスリリースによると、現在の中央値家価格は4万1662ドルです。今日の平均利率7.18％で、月々の支払いは税金や手数料を含まずに2258ドルになります。 残念なことに、私の家族はカリフォルニア州オレンジ郡に住んでいます-全米で最も高い地域の1つです。私はOCで家を持ちたかったのですが、Zillowによると、中央値の価格は驚くべき126万1833ドルです。つまり、頭金20％は25万2367ドルになります！税金、手数料、保険を除くと、月々の支払いは6838ドルになります。 現在、中央値所得の人や家族がローンを承認されることは不可能です。しかし、2019年には、平均OC価格は73万5500ドルでした。たった5年で家の価格が526,333ドルも上昇しました！COVID前では、運が良ければ必要な年数の貯金と努力で家を手に入れる可能性がありました。しかし今は、中流階級にはまったく希望がありません。 カリフォルニアの初めての家購入希望者に対して人々は通常同じようなことを言います。それは移動するだけだ！そしてそれが私がしたことです。2022年に、私と私の彼氏のダンデライオンは、住宅がより手頃なオースティンに引っ越しました。結果として、私はかなりの甘えん坊で、家族のことを予想以上に恋しく感じることがわかりました。その上、ここにはほとんど太平洋島民のコミュニティがないので、かなり孤独です。オースティンは美しい場所で楽しいことがたくさんありますが、数年後にOCに戻りたいと思っています。 私は、コミュニティと住宅の間で選択を強いられている気がしています。これは公正ではありません。私はOCで育ち、学校に通い、働き、税金を払ってきました。なぜ私にも以前のOCの住民がアメリカンドリームを手に入れる機会がないのでしょうか？ 今、一部の人々は、高い生活費の地域での購入は経済的に合理的でないと主張しています。私はNerd Walletの賃貸vs購入計算機を使い、中央値家価格と似たような家の賃料4,500ドル/月を比較しました。それによると、「購入することは賃貸よりも安くなることはない」と言っていますが、計算機は将来30年間しか見ていないようです（ローンの期間です）。 したがって、30年間のローン返済中は、賃貸が経済的に合理的です。しかし、その後の数年間の数値はどのようになるのか気になります。つまり、高齢の両親を自宅に移す必要がある場合、老後に病気になる場合、単に引退する場合など。私が引っ越して以来、賃料が大幅に上昇しているので、50年後にいくらかかるのかを考えるだけでおっかなくなります。 家を所有せずに快適に退職するためには、年々の退職口座（IRA、401（k）、HSAなど）を最大限に活用することが答えのようです。しかし、もし私が将来年老いた両親を家に移す必要があった場合、老後に病気になった場合、または単に引退した場合にはどうなるのかと思います。私が引っ越して以来、賃料は非常に上昇しているので、50年後にはいくらかかるのかと思うとゾッとします。 もしも家を所有せずに快適に引退することを望むのであれば、毎年の退職口座（IRA、401（k）、HSAなど）に全力投球することが答えのようです。しかし私が考えるには、家を購入することで将来の安定を確保することも重要です。様々な要素を考慮しながら、購入か賃貸かの選択を慎重に検討する必要があります。 以下は、この記事に基づいて作成したFAQセクションです。 Q: なぜ家の購入が難しいのですか？ A: パンデミックの影響で住宅価格が急騰し、中流階級は購入に十分な貯金をすることができなくなっています。 Q: 家の価格はどれくらい上昇しましたか？ A: アメリカの家の平均価格は5年で526,333ドル上昇しました。 Q: カリフォルニア州オレンジ郡での家の価格はどれくらいですか？ A: カリフォルニア州オレンジ郡の中央値価格は1,261,833ドルです。 Q: 高額な地域での購入は経済的にメリットがないと言われていますが、本当ですか？ A: Nerd…

不動産市場は過去数年間で変化してきました。新しい家に引っ越す前に、トレバー・アセイはムーンバレーの自宅にいくつかの変更を加えました。「私たちはちょっとした手を加えました。主に子供たちのために広い庭が欲しかったんです」と彼は言います。アセイさんと彼の妻は12月から家を探していました。「この市場では、まだ需要と供給はまあまあです」とバレー不動産業者のトレバー・ハルパンは言います。 金利は高まり、家の値段も上がっています。全米不動産協会によると、米国の中央値家価格は407,600ドルです。フェニックス都市圏ではもっと高くなっています。「現在の中央値は約450,000ドルです。ですので、バレーで400,000ドル程度で独立型の一軒家を手に入れるのは難しいです」とハルパンさんは語ります。 一方で、5月の消費者物価指数によると、住居費用は4月から5月にかけて0.4%、昨年同時期と比べて5.4%上昇しています。 お買い得な物件はどこにあるのか、ハルパンさんに数値を引っ張ってきてもらいました。東バレーの一戸建て住宅の平均現在価格は平方フィートあたり297ドル、西バレーでは251ドル、セントラルフェニックスでは一戸建て住宅の平均価格は平方フィートあたり455ドルです。 価格の上昇は変化の兆しです。ハルパンさんはもう一つの変化も見ていると話します。「アリゾナからの出入りする人々に変化が見られます。私のキャリアでこれまでで一番多くの人々が家を売却し、アリゾナで再度購入しないようにしています」「セラーが引っ越していく理由は、フェニックスがついに価格が上昇したことかもしれません」と彼は言います。その価格の上昇によって、アセイさん一家は昔の家からわずか数マイル離れた新しい家に入ることができました。「実際には、想定していた金額よりも高く売れたので、うまくいったと思います」と彼は言います。 最近のBankrateの調査によると、アリゾナでは、中央値価格の住宅を購入するために年間110,000ドル以上の収入が必要です。これは2020年から65%以上も上昇した数字です。2020年には約67,000ドルの収入で十分だったのです。 Source: <a href="https://www.azfamily.com/news/real-estate/valley-realtor-explains-why-people-are-selling-and-not-re-buying-in-arizona/article_8518381e-d98c-11eb-84cb-efef59c966ef.html 以下は、上記の記事に基づいたFAQセクションです。 Q: 不動産市場は最近どのように変化してきたのですか？ A: 不動産市場は過去数年間で変化してきました。金利は上昇し、家の価格も上がっています。 Q: 家を購入するのは難しいのですか？ A: 現在の中央値価格は約450,000ドルであり、バレーで400,000ドル程度で独立型の一軒家を手に入れるのは難しいと言われています。 Q: 住居費用はどれくらい上昇していますか？ A: 5月の消費者物価指数によると、住居費用は4月から5月にかけて0.4%、昨年同時期と比べて5.4%上昇しています。 Q: バレーの各地域での一戸建て住宅の価格はどのくらいですか？ A: 東バレーの一戸建て住宅の平均現在価格は平方フィートあたり297ドル、西バレーでは平方フィートあたり251ドル、セントラルフェニックスでは平方フィートあたり455ドルです。 Q: なぜ人々はアリゾナで売却して再度購入しないのですか？ A: 価格の上昇によって、アリゾナで家を売却し、再度購入しない人々が増えています。…

テクノロジーの革新が不法取引の闇への挑戦を促進 新しいテクノロジーの登場は、不法取引の闇に挑戦するための新たな道具を提供してきました。不法取引は昔から存在してきましたが、この問題に取り組むために新しいテクノロジーが活用されることは非常に重要です。 以前は、警察や法執行機関が不法取引に対抗するために人員やリソースを増やす必要がありました。しかし、最近のテクノロジーの進歩により、この問題への対応がより効果的になっています。たとえば、人工知能やブロックチェーンなどの新しい技術は、不法取引の犯罪パターンを分析し、不正な取引を特定するための手段を提供しています。 AIは大量のデータを分析し、不法取引の傾向やパターンを特定することができます。また、ブロックチェーン技術は透明性と信頼性を提供し、取引の履歴や情報の改ざんを防止することができます。これらのテクノロジーの組み合わせにより、不法取引の闇に対する戦いがより効果的になりました。 このようなテクノロジーの進歩は、不法取引の防止だけでなく、犯罪捜査の効率化にも役立っています。警察や法執行機関は、テクノロジーを活用することで、犯罪者の追跡や証拠の収集を迅速かつ正確に行うことができます。これにより、犯罪者の摘発率が向上し、社会の安全性が向上することが期待されています。 テクノロジーの革新は不法取引の闇への挑戦を促進しています。さらなる技術の進歩により、この問題に対する取り組みはますます進化していくでしょう。テクノロジーが犯罪防止と犯罪捜査の重要なツールとなることで、社会全体の安全が確保されることを期待しています。 Q: テクノロジーは不法取引の闇にどのような挑戦を提供していますか？ A: テクノロジーの革新は、不法取引の闇に対して新たな道具を提供しています。例えば、人工知能やブロックチェーンなどの技術が不法取引の犯罪パターンを分析し、不正な取引を特定する手段を提供しています。 Q: 人工知能はどのように不法取引を特定しますか？ A: 人工知能は大量のデータを分析し、不法取引の傾向やパターンを特定することができます。この情報は、法執行機関が不法取引に対処する際に役立ちます。 Q: ブロックチェーン技術はどのように不正な取引を防止しますか？ A: ブロックチェーン技術は透明性と信頼性を提供し、取引の履歴や情報の改ざんを防止します。これにより、不正な取引を特定しやすくなります。 Q: テクノロジーの進歩は不法取引防止だけでなく、どのような効果をもたらしますか？ A: テクノロジーの進歩は、不法取引防止だけでなく、犯罪捜査の効率化にも役立っています。警察や法執行機関は、テクノロジーを活用することで、犯罪者の追跡や証拠の収集を迅速かつ正確に行うことができます。 Q: テクノロジーの進歩が社会全体の安全性にどのような影響を与えると期待されていますか？ A: テクノロジーの進歩により、犯罪者の摘発率が向上し、社会の安全性が向上することが期待されています。テクノロジーが犯罪防止と犯罪捜査の重要なツールとなり、社会全体の安全が確保されることを期待しています。 キーワードの定義 - 不法取引: 禁止されている活動や違法な取引のことを指します。…

新たな管理者による5年間の紛争 Brooklynの移民Aleksandra Chodowiecさんは、ニューヨークでのアメリカンドリームを叶えるため、たった2年で8つのアパートと2つの商業ユニットを持つ5階建てのビルを購入したという。しかし、彼女の最期の時に必要な介護費を支払うための収入は見つからず、彼女の家族は無力な裁判所に選ばれた管理者が原因だと主張している。 彼女の家族によれば、Chodowiecさんはすでに認知症を患っており、彼女の財産から得られる収入は彼女の介護費用に充てられるべきだという。彼女の所有するビルの管理は、2018年に家族間の論争が勃発した後、州の管理手続きの対象となった。 ビルの管理者として指名されたWilliam Ellerton氏は、裁判所の許可を得て、Chodowiecさんのホームヘルスエイドの支払いやJava Streetのアパートの適正市場家賃の請求、予算の設定など、さまざまな権限を持っている。しかし、71歳の息子であるAndrzej Szymanik氏は、数年にわたるEllerton氏の監督が不十分であり、ビルのユニットを貸し出すことを怠っており、また、Chodowiecさんの費用の払い戻しにも数か月かかっていると主張している。 一方、Ellerton氏はビルの将来を決定するために不動産弁護士とブローカーと協力する許可を裁判所から数か月待っており、家族はビルの売却に反対していると述べている。 ビルには大規模な改修が必要だと語ったEllerton氏は、「アパートから収入を得るためには修繕が必要だと思います」と語った。また、商業ユニットのうち1つは賃貸制度に基づく借主によって30年以上占有されており、修繕が急務な状態になっている。 現在、Ellerton氏はビルの将来について判断するための不動産弁護士とブローカーとの協力を裁判所の承認を待っており、家族はビルの売却に反対していると述べている。 Q: 管理者は誰ですか？ A: Aleksandra Chodowiecさんのビルの管理者はWilliam Ellerton氏です。 Q: 彼女の家族はなぜ裁判所の管理者に問題を抱えていますか？ A: 彼女の家族は、管理者がビルのユニットを貸し出さずにいるため、介護費の支払いが遅れていると主張しています。 Q: 管理者はどのような権限を持っていますか？ A: 管理者は、Chodowiecさんのホームヘルスエイドの支払いやアパートの適正家賃の請求など、さまざまな権限を持ちます。 Q: ビルの将来についてはどのような問題が発生していますか？ A: 不動産弁護士やブローカーとの協力を得るために裁判所の承認が必要であり、家族と管理者はビルの将来について意見が分かれています。 Q:…

固執的な高金利と急騰する価格の中で住宅を購入するのに苦労している購入者にはおそらく知られていない方法があります。それは、超低い毎月の住宅ローン支払い月額を可能にする方法です。ただし、いくつかの注意点があります。 引き継ぎ可能な住宅ローンは、購入者が売主の既存の住宅ローンを引き継ぐことができるローンです。つまり、購入者は売主の返済期間、住宅ローンの残高、そして特筆すべきは売主の低い住宅ローン金利を引き継ぎます。このタイプのローンは、住宅市場の停滞を活性化する可能性があると一部の専門家が指摘しています。 「今の市場にとっては本当に素晴らしいプログラムです」とGinnie Maeの元社長であるテッド・トーザー氏は述べています。Ginniemaeは米国住宅都市開発省内の政府所有の企業です。 Intercontinental Exchangeのデータによると、約12.2百万件の住宅ローンが引き継ぎ可能であり、これは全米の住宅ローンの23％に相当します。 しかし、引き継ぎ可能なローンは購入者と売主の両方に利益をもたらす可能性がありますが、トーザー氏によれば、承認プロセスには時間がかかるというデメリットもあります。 「売主は自分が譲渡している価値に対して追加の1％または2％を得ることができるはずです」と彼は言います。「購入者が受ける利点は、新しい住宅ローンで受け取ることができたよりも、ローンの寿命全体でより低い住宅ローン支払いをすることができるということです。」 政府ローンのあまり知られていない利点 50代半ばのソフトウェアアナリストであるエレン・ハーパーさんは、秋に引き継ぎ可能な住宅ローンについて初めて知った後、4月に2.49％の住宅ローン金利でジョージア州フェアバーンの家を購入しました。 この超低金利の住宅ローンを確保することで、ハーパーさんは月々の支払いで数千ドルを節約することができます。4月中旬、30年固定金利の住宅ローンは7.10％に達し、11月以来の最高水準となりました。 「ただ単に金利をいかに低く抑えられるかを試したかったんです」とハーパーさんは言います。「最高の取引を探しましたし、かなりうまくいったと思います。」 全ての住宅ローンを買い手に引き継ぐことはできませんが、住宅再建築・都市開発省（FHA）や米国退役軍人省（VA）などからの多くの政府保証ローンは引き継ぎ可能です。 政府の提供したデータによると、2021年から2023年までの間にFHA保証ローンの引き継ぎが111％増加し、同じ期間にVA保証ローンの引き継ぎが713％増加しました。 それにもかかわらず、アメリカの不動産市場では、住宅ローンの引き継ぎは比較的珍しいです。FHA保証ローンの引き継ぎ件数は、今年になって現時点でわずか2,973件に過ぎません。 引き継ぎ可能な住宅ローンはどのように機能するのか？ 既存の住宅ローンを引き継ぐプロセスは、新しい住宅ローンの承認のプロセスとは少し異なります。 たとえば、引き継ぎ可能なローンを持つ売主が自宅を50万ドルでリストし、現在の住宅ローン残高が30万ドルである場合、その売主は現在20万ドルの資本を持っています（50万ドルと30万ドルの差額）。購入者がその売主の住宅ローンを引き継ぐには、購入者は売主に20万ドルの現金を支払い、売主の資本に対する補償としています。そして、購入者は売主の既存の住宅ローンの毎月の支払いを引き継ぎます。 購入者にとっては、20万ドルは多額の前払いです。それを補うために、一部の人々はエクイティペメントをカバーするために第二の住宅ローンを組んでいます。第二のローンの金利は高いかもしれませんが、引き継ぎ可能なローンの金利が十分に低い場合、月々の返済額は依然として低くなる場合があります。 一般的に、引き継ぎ可能なローンは売主の貸付機関とVA、FHA、または他の政府機関の承認を受ける必要があります。つまり、通過するべき階層はさらに増えるだけでなく、購入者は承認を得る前に特定の信用および所得基準を満たさなければなりません。 捕まえどころのない部分はあるのか？ 住宅ローンの引き継ぎとは何ですか？ 引き継ぎ可能な住宅ローンは、購入者が売主から既存の住宅ローンを引き継ぐことができるローンです。購入者は売主の返済期間、住宅ローンの残高、住宅ローン金利などを引き継ぐことができます。 引き継ぎ可能なローンの利点は何ですか？ 引き継ぎ可能なローンを利用すると、より低い住宅ローン支払いをすることができます。売主は売却価格に追加の利益を得ることができ、購入者はローンの寿命全体で節約することができます。 引き継ぎ可能なローンはどのように機能しますか？ 購入者は売主に現金を支払い、売主の住宅ローンの残高を補償します。そして、購入者は売主の既存の住宅ローンの毎月の支払いを引き継ぎます。一部の人々は第二の住宅ローンを組んでエクイティペメントをカバーすることもあります。 引き継ぎ可能なローンはどの程度利用されていますか？ アメリカの不動産市場では、引き継ぎ可能なローンは比較的珍しいです。政府保証ローンの引き継ぎ件数は限られており、今年になってわずか2,973件に過ぎません。 引き継ぎ可能なローンを利用するにはどのような条件がありますか？…