波濤のように押し寄せた開発ラボ、未来は見えるか
COVID-19パンデミック下、ボストン都市圏の不動産開発業者たちは、ライフサイエンス研究施設に注目し、その中に黄金の卵を見出した。オフィスで働くホワイトカラー労働者たちは、ほとんどが在宅勤務をしており、都市の未来はめったに見透かされなかった。しかし、ケンブリッジのModernaなどのバイオテック企業は忙しさを増し、急速に成長していた。ライフサイエンス企業とそれらを収容する研究施設は、投資家にとって確実な賭けに見えた。ベンチャーキャピタリスト、株式市場、国立衛生研究所から数十億ドルが薬企業に流入し、大規模な不動産投資家たちもそれに続いて、グレーターボストン全域でラボ開発の波を引き起こした。 その建物の多くは完成間近であり、ライフサイエンス業界には非常に異なる世界が広がっている。投資が鈍化し、採用よりも削減が一般的になっている。そして市場には何十年もの間見られなかったほどのラボスペースがあふれている。これは、経済的な動きが建設スケジュールよりも速く変動することを思い出させる高額な教訓である。 グレーターボストンのラボスペースは、わずか2年間で57％増加し、シーウェポートからウースターまで新たに開放されたスペースは1800万平方フィートに上る。これに比べると、2019年から2021年の間に開放されたスペースの9倍である。現在、ラボは東部マサチューセッツ州のオフィスとライフサイエンススペースの5分の1以上を占めている。 なぜ私たちはこんなにも急速に建設したのだろうか？ バイオファーマ企業は、2021年に、マサチューセッツ州のバイオファーマ企業に驚異的な額の137億ドルがベンチャーキャピタルから流入し、前年比70％増加したことが、マサチューセッツバイオテクノロジー協議会（業界団体）の調査によって明らかになった。この資金を受け取った企業は、新しい本社が必要となり、不動産投資家はライフサイエンススペースを成長分野とみなしていた。資金が流れ込んだ例は多数あり、2016年初頭、投資大手のブラックストーンは、ライフサイエンスデベロッパーのBioMedを80億ドルで買収した。そして2020年末、新たな投資契約で同社の評価額はほぼ2倍になり、146億ドルになった。 ラボスペースを建設したことのない開発者たちも参入したいと熱心だったため、倉庫、古いオフィスビル、さらにはショッピングモールまでもがラボスペースに再開発されることが提案された。サマービル、ウォータータウン、ワルサムなどの地域は税収増を目指して喜んで承認した。サマービルだけでも60万平方フィート以上のライフサイエンスプロジェクトが承認され、今後1年程度で200万平方フィートがオンラインで公開される予定である。 しかし、状況は変わった。バイオファーマのベンチャーキャピタル資金は2021年以来、約60億ドル（約44％）減少した。将来の成長に備えて以前は必要以上のスペースを借りていた企業も、財布のひもを締めるようになった。テナントには選択肢が増え、数年前と比べて必要なスペースが減っている。 コリアーズの調査によれば、ボストンだけでなく、サンフランシスコやシアトルなどの主要なライフサイエンス市場でもラボの空室率が急増している。 もちろん、Modernaの新しい本社、Takeda Pharmaceuticalsのアメリカ拠点、カンブリッジに建設中のAstraZenecaの新しい研究施設など、完全にリースされた大規模プロジェクトもある。しかし、それぞれのプロジェクトには、Watertownの66 Galen Stなどの未だリースされていない新たに建設されたラボのプロジェクトも存在する。 前もって予定されていたラボが実現されなかったプロジェクトもある。かつてナティックモールの場所に予定されていたラボなどは中止された（今ではピクルボールクラブとなる）。サウスステーションの真向かいにあるアトランティックアベニューの11階建てのレンガ造りの建物も、ラボスペースに改装されて完成したが、そのうちの15,000平方フィートしかリースされていない。 開発者たちは需要が戻ると期待している一方、彼らは利益を追求するビジネスでもある。建設に多くの費用がかかる空いたスペースは収支報告書には好印象ではない。たとえば、長年のバイオテックデベロッパーであるアレクサンドリアリアルエステートイクイティーズは、過去1年間で、ニュートンのリバーサイドセンターや南ボストンの2つのプロパティを、大幅な損失で売却している。 建物を保有している開発者たちは、この状況も必ず過ぎ去るだろうと言っており、不動産市場の周期的な性質や “寛容な資金” を引き合いに出している。 ウォータータウンのThe Davis Cosの社長であるスティーブン・デイビスは、「ライフサイエンス物件を20年以上にわたり成功裏に開発してきた経験と視野があります。最近の市場は確かに失望的でしたが、私たちはグレーターボストンでの発見とライフサイエンス業界の将来について信じています」と語っている。 COVID-19パンデミック下、ボストン都市圏の不動産開発業者たちは、ライフサイエンス研究施設に注目している。ライフサイエンス企業は急速に成長しており、投資家にとって確実な賭けと見なされている。ベンチャーキャピタリスト、株式市場、国立衛生研究所から多額の投資が薬企業に流入し、大規模な不動産投資家もこれに続いている。この波はグレーターボストン全域でラボ開発を引き起こしている。 バイオファーマ企業へのベンチャーキャピタル資金は増加しており、その中で新しい本社が必要となり、不動産投資家はライフサイエンススペースを成長分野と見なしている。一部の開発者は、倉庫や古いオフィスビル、ショッピングモールをラボスペースに再開発しようとしている。ラボスペースの供給が需要を上回っており、空室率が増加している。 一部の大規模プロジェクトは完全にリースされているが、まだリースされていない新たに建設されたラボスペースも存在する。一部の計画は実現しなかったが、需要が戻ることを期待している。 開発者たちは、この状況は一時的であり、不動産市場の周期的な性質と寛容な資金によって回復すると信じている。 Key terms and jargon: - ライフサイエンス研究施設…