2021年にゴールドマン・サックス・グループが手配した債務証券に投資したTPGアンジェロ・グードン、リブレマックス・キャピタル、ロード・アベット&Co.などの投資家が、2022年末にはその投資企業がデフォルトし、証券に裏付けられた貸付金は大きな損失で売却されたことにショックを受けた。その後、債務者支援の仲介業者であるミッドランド・ローン・サービシズが更に悪いニュースを伝えた。投資家は少なくとも一時的に1億6400万ドルの支払いを受け取ることができず、取引の行方に関する疑問が解決するまで待っている必要がある。商業用住宅抵当証券では保留措置が取られることはあるが、今回のケースでは複数のクラスが投資適格であると評価を受けていたため、潜在的な損失にさらされる恐れがあった。
この保留措置は、商業用抵当証券市場で新たなリスク要因としてウォールストリートで注目を集めている。不動産市場は既に歴史的な不況に直面しているが、いくつかの投資家はサービサーが予期せぬ決定を下し、取引の利益に重大な損害を与える可能性があると心配している。
解説者のスタブ・ガオンは、ミッドランドの取引保留がアメリカ証券市場のこの分野で過去最大のものであり、他の取引がデフォルトに移行する際に投資家が追加の障壁に直面する可能性を高めていると話している。「投資家はこれを予期していなかったリスクであり、このようなことが再び起こる理由はないとは思えません」とガオンは強調しました。
ミッドランドの報告書によると、この注目を集めた開示から1か月以上経った現在でも、PNCファイナンシャル・サービシズ・グループの子会社であるミッドランドは、保留金の大きな額を引き留めた理由について詳細を発表していません。しかし、状況に詳しい関係者によると、ミッドランドは債権者が訴訟を起こすのではないかと懸念し、予測できない訴訟に関連する費用に備えるために資金を保持していると推測されています。
ミッドランドの広報担当者はこの記事にコメントを控えた。同社は以前、「通常、PNCは特定の取引についてコメントしないものの、SASB（シングルアセット、シングルボロワー）の取引の特定の要素とこのポートフォリオに関連する特定の要素に基づいて、保留金の額は適切である」との声明を出しています。
アンジェロ・ゴードン、リブレマックス、ゴールドマン・サックス、ロード・アベットの広報担当者はコメントを控えました。
この商業用住宅抵当証券は、ヴェリタス・インベストメンツとバウポスト・グループが2020年にサンフランシスコの60以上のアパートビルに抵当を設定した6750万ドルのローンに裏付けられています。ゴールドマン・サックスはこのローンを商業用住宅抵当証券にまとめました。
2022年と2023年、全米の多くのアパート経営者は現金を出血させる状況に直面しました。過去数十年で最も積極的な連邦準備制度の利上げは、不動産所有者の融資費用を押し上げ、多くの市場で家賃は上昇していたものの利益を吹き飛ばしてしまいました。
これらの逆風の中、ヴェリタスとバウポストは6億7500万ドルのローンをデフォルトにしました。ミッドランドは2022年11月に問題が増大する債務の監視を任されました。ヴェリタスとバウポストはコメントを控えました。
ミッドランドの役割は、ローンから最大限の価値を引き出し、売却や再交渉などの手段を通じて債権者に資金を供給することでした。しかし、アンジェロ・ゴードン、リブレマックス、ロード・アベットは、その価格が低すぎると懸念を表明しました。ミッドランドはなぜこのタイミングで売却を選択したのかは明確ではありませんが、市場のベテランは、ローンがデフォルトした場合、債権者のために最も価値を回収する方法が現在の市場価格でのローンの売却か、価格の改善を待つか、または基礎となる物件の差押えのような他のオプションを追求するかは常に明確ではないと言います。これらの決定は特に評価額が大きく変動する市場で重大な問題となります。
反対意見にも関わらず、ミッドランドはネット収益約5億1300万ドルでローンをブルックフィールドに売却し、ローンの元の価値に対してほぼ25%の損失を生じさせました。ガオンによると、この結果、リスクに最もさらされていた2つのクラス（クラスGノートと一部のクラスFノートを保有する人々）に損失が生じることになります。ブルックフィールドはコメントを控えました。
その後、ミッドランドの保留金は、KrollによってBB-、BBB-、およびA-の評価を受けたクラスE、Dおよび一部のCノートを保有する他の債権者に潜在的な損失をもたらしました。
連邦準備制度の利上げが容易な時代から企業が負担を強いられることを招くだろうとの憶測にもかかわらず、信用市場ではデフォルトの急増は見られていません。シリコンバレー・バンクや他の2つの銀行の崩壊による信用緊縮の恐れが引き起こされ、結果として意外なほど経済が回復した後も心配は薄れました。最近、投資家は連邦準備制度が今年中に利上げを開始すると予想しており、商業用住宅抵当証券の一部では利回りプレミアムが小さくなると要求されており、懸念が和らいでいる兆候です。
しかし、不動産業界では問題が積み重なっています。在宅勤務が当たり前となる中、オフィスビルが半額もしくは1ドルで売りに出されています。より最近では、マルチファミリーアパートセクターでも問題が発生しています。MSCIの報告書によると、昨年の四半期までにこのセクターで潜在的な困難を抱える資産は670億ドルを超え、オフィスセクターの550億ドルの困難を上回りました。
このような蓄積された困難により、ウォールストリートは特にサンフランシスコの住宅債務のポートフォリオのような紛争に敏感になっています。もし金利が高いままであり、さらなる取引が問題に直面する場合、特殊サービサーの活動が注目されるでしょう。
以下は、お客様からの要求に基づいて記事に基づいたFAQセクションを作成しました。
Q: ミッドランド・ローン・サービシズとは何ですか？
A: ミッドランド・ローン・サービシズは、債務者支援の仲介業者です。彼らは、債権者の利益を保護するために、ローンから最大限の価値を引き出し、債権者に資金を供給します。
Q: 保留措置とは何ですか？
A: 保留措置は、通常は商業用住宅抵当証券などの場合に取られる措置で、債務者支援の仲介業者が特定の取引に関する支払いを一時的に保留することを意味します。
Q: 商業用住宅抵当証券のリスク要因とは何ですか？
A: 商業用住宅抵当証券のリスク要因は、サービサーの意思決定や債務者のデフォルトなどの予期せぬ出来事によって、投資家の利益が重大な損害を受ける可能性があることです。
Q: なぜミッドランドは保留金を引き留めているのですか？
A: ミッドランドは、債権者が訴訟を起こす可能性があると懸念し、予測できない訴訟に関連する費用に備えるために資金を保持していると推測されています。
Q: 保留金の引き留めにより、投資家は何の問題に直面する可能性がありますか？
A: 投資家は、一時的に1億6400万ドルの支払いを受け取ることができず、取引の行方に関する疑問を解決するまで待たなければならない可能性があります。
Q: ミッドランドの保留金はどのように他の債権者に影響を与えましたか？
A: ミッドランドの保留金は、他の債権者に潜在的な損失をもたらしました。
Q: ミッドランドはなぜ売却を選択し、どのような結果が生じましたか？
A: ミッドランドの売却は、ローンの元の価値に対してほぼ25%の損失を生じさせました。この結果、特にクラスGノートと一部のクラスFノートを保有する人々に損失が生じることになります。
Q: 商業用住宅抵当証券市場とは何ですか？
A: 商業用住宅抵当証券市場は、商業用不動産のローンを元手として発行される証券市場です。不動産所有者の融資費用の支払いを受ける投資家に利益をもたらします。
Q: 連邦準備制度の利上げはどのような影響を与えますか？
A: 連邦準備制度の利上げは、不動産所有者の融資費用を押し上げ、市場で家賃が上昇していたものの利益を吹き飛ばす可能性があります。
Q: 商業用住宅抵当証券市場に関連する他の問題はありますか？
A: 在宅勤務の普及や需要の低下により、オフィスビルやマルチファミリーアパートセクターに問題が発生しています。
以上のFAQは、記事の主要なトピックと情報に基づいて作成されました。