固執的な高金利と急騰する価格の中で住宅を購入するのに苦労している購入者にはおそらく知られていない方法があります。それは、超低い毎月の住宅ローン支払い月額を可能にする方法です。ただし、いくつかの注意点があります。
引き継ぎ可能な住宅ローンは、購入者が売主の既存の住宅ローンを引き継ぐことができるローンです。つまり、購入者は売主の返済期間、住宅ローンの残高、そして特筆すべきは売主の低い住宅ローン金利を引き継ぎます。このタイプのローンは、住宅市場の停滞を活性化する可能性があると一部の専門家が指摘しています。
「今の市場にとっては本当に素晴らしいプログラムです」とGinnie Maeの元社長であるテッド・トーザー氏は述べています。Ginniemaeは米国住宅都市開発省内の政府所有の企業です。
Intercontinental Exchangeのデータによると、約12.2百万件の住宅ローンが引き継ぎ可能であり、これは全米の住宅ローンの23％に相当します。
しかし、引き継ぎ可能なローンは購入者と売主の両方に利益をもたらす可能性がありますが、トーザー氏によれば、承認プロセスには時間がかかるというデメリットもあります。
「売主は自分が譲渡している価値に対して追加の1％または2％を得ることができるはずです」と彼は言います。「購入者が受ける利点は、新しい住宅ローンで受け取ることができたよりも、ローンの寿命全体でより低い住宅ローン支払いをすることができるということです。」
政府ローンのあまり知られていない利点
50代半ばのソフトウェアアナリストであるエレン・ハーパーさんは、秋に引き継ぎ可能な住宅ローンについて初めて知った後、4月に2.49％の住宅ローン金利でジョージア州フェアバーンの家を購入しました。
この超低金利の住宅ローンを確保することで、ハーパーさんは月々の支払いで数千ドルを節約することができます。4月中旬、30年固定金利の住宅ローンは7.10％に達し、11月以来の最高水準となりました。
「ただ単に金利をいかに低く抑えられるかを試したかったんです」とハーパーさんは言います。「最高の取引を探しましたし、かなりうまくいったと思います。」
全ての住宅ローンを買い手に引き継ぐことはできませんが、住宅再建築・都市開発省（FHA）や米国退役軍人省（VA）などからの多くの政府保証ローンは引き継ぎ可能です。
政府の提供したデータによると、2021年から2023年までの間にFHA保証ローンの引き継ぎが111％増加し、同じ期間にVA保証ローンの引き継ぎが713％増加しました。
それにもかかわらず、アメリカの不動産市場では、住宅ローンの引き継ぎは比較的珍しいです。FHA保証ローンの引き継ぎ件数は、今年になって現時点でわずか2,973件に過ぎません。
引き継ぎ可能な住宅ローンはどのように機能するのか？
既存の住宅ローンを引き継ぐプロセスは、新しい住宅ローンの承認のプロセスとは少し異なります。
たとえば、引き継ぎ可能なローンを持つ売主が自宅を50万ドルでリストし、現在の住宅ローン残高が30万ドルである場合、その売主は現在20万ドルの資本を持っています（50万ドルと30万ドルの差額）。購入者がその売主の住宅ローンを引き継ぐには、購入者は売主に20万ドルの現金を支払い、売主の資本に対する補償としています。そして、購入者は売主の既存の住宅ローンの毎月の支払いを引き継ぎます。
購入者にとっては、20万ドルは多額の前払いです。それを補うために、一部の人々はエクイティペメントをカバーするために第二の住宅ローンを組んでいます。第二のローンの金利は高いかもしれませんが、引き継ぎ可能なローンの金利が十分に低い場合、月々の返済額は依然として低くなる場合があります。
一般的に、引き継ぎ可能なローンは売主の貸付機関とVA、FHA、または他の政府機関の承認を受ける必要があります。つまり、通過するべき階層はさらに増えるだけでなく、購入者は承認を得る前に特定の信用および所得基準を満たさなければなりません。
捕まえどころのない部分はあるのか？
住宅ローンの引き継ぎとは何ですか？
引き継ぎ可能な住宅ローンは、購入者が売主から既存の住宅ローンを引き継ぐことができるローンです。購入者は売主の返済期間、住宅ローンの残高、住宅ローン金利などを引き継ぐことができます。
引き継ぎ可能なローンの利点は何ですか？
引き継ぎ可能なローンを利用すると、より低い住宅ローン支払いをすることができます。売主は売却価格に追加の利益を得ることができ、購入者はローンの寿命全体で節約することができます。
引き継ぎ可能なローンはどのように機能しますか？
購入者は売主に現金を支払い、売主の住宅ローンの残高を補償します。そして、購入者は売主の既存の住宅ローンの毎月の支払いを引き継ぎます。一部の人々は第二の住宅ローンを組んでエクイティペメントをカバーすることもあります。
引き継ぎ可能なローンはどの程度利用されていますか？
アメリカの不動産市場では、引き継ぎ可能なローンは比較的珍しいです。政府保証ローンの引き継ぎ件数は限られており、今年になってわずか2,973件に過ぎません。
引き継ぎ可能なローンを利用するにはどのような条件がありますか？
引き継ぎ可能なローンを利用するためには、売主の貸付機関と政府機関の承認を受ける必要があります。また、購入者は特定の信用および所得基準を満たさなければなりません。
中味に使われている主な用語の定義
- 毎月の住宅ローン支払い月額 (monthly mortgage payment): 定期的に支払われる住宅ローンの金額。
- 引き継ぎ可能な住宅ローン (assumable mortgage): 購入者が売主から既存の住宅ローンを引き継ぐことができるローン。
- 返済期間 (repayment term): ローンを完済するまでの期間。
- 住宅ローンの残高 (mortgage balance): ローンのまだ残っている金額。
- 住宅ローン金利 (mortgage interest rate): 住宅ローンに適用される金利。
- 住宅市場の停滞 (housing market stagnation): 住宅市場が成長せずに停滞している状態。
- 政府保証ローン (government-insured loan): 政府が保証するローン。FHA保証ローンやVA保証ローンなどがある。
- エクイティペメント (equity payment): 資本拠出金。資本の補償として売主に支払われる現金。
- 信用基準 (credit criteria): ローンを受けるために必要な信用の基準。
- 所得基準 (income criteria): ローンを受けるために必要な所得の基準。