フロリダのマンション市場には何か異変が起きています。先月末にResiClubニュースレターの共同創設者であるランス・ランバート氏は、「フロリダのマンション市場は訂正モードに留まっている」と投稿し、州内の18の都市でマンションの価格が前年比で下落していることを指摘しました。別の投稿では、不動産分析会社であるReventure ConsultingのCEOであるニック・ガーリ氏が、フロリダ州セントピーターズバーグのマンションの推定価値がパンデミックのピークから見て41%も下落したことを示していました。彼は後に私に対して、「不動産業者と話しました。構造上の作業が原因で10万ドルの評価があります」と語りました。
フロリダの不動産仲介業者のデータによれば、7月の中古マンションの中央販売価格は前年比1.3%減少しました。これは少なくとも2020年7月以降、最初の年間比での減少です。在庫が積み上がり需要が低下する中、急速に価格は下がっています。この価格の低下は、太陽の光の州における住宅市場の後退をさらに上回っています。
では、ブームは終わったのでしょうか？フロリダのナポリのマンション（ジョン・グレイム/ライトロケット/ゲッティイメージズ経由）(John Greim via Getty Images)
この低下の背後にある2つの主要な要因は、上昇する保険費用とまだ高水準の住宅ローン金利です。しかし、マンションにのみ影響を与える3番目の要因は、マンションのコストを増加させる新しい管理規制です。
しかし、フロリダの不動産市場に、2000年代初頭のようなマンションの大打撃が起きることはないと専門家は言います。全米不動産業協会の首席エコノミストであるローレンス・ユン氏は、「状況は異なります。価格は何ら崩壊していません」とYahoo Financeに語りました。「多少の価格の減少はあるかもしれませんが、過去4年間における価格の大幅な上昇を考慮すると、価格の低下は無意味です。」
しかし、もし価格の減少が続くのであれば、マンションの所有者や購入者は不安になるかもしれません。
全米の住宅市場と同様に、フロリダのマンション市場も、より高い住宅ローン金利の下で新しい常態に移行し続けています。連邦準備制度理事会が先月、基準金利を今月後半に引き下げる意向を示した後、潜在的な購入者は低金利へのさらなる待ちさえしています。
一方で、マンションの所有者や一般の住宅所有者も保険料が上昇しており、それがいくつかの潜在的な購入者にとって妨げとなっています。大手保険会社が損害が増えているとして保険を提供しなくなったことにより、数年間で保険料は急増しました。2022年のハリケーンイアンは、主にフロリダで1,129億ドルの被害を引き起こし、米国で3番目に被害額の大きい嵐となりました。
「それは住宅購入者にとって実際には縁が切れました」とバローニ氏は述べました。
第三の要因であるマンションの新しい維持規制は、古い建物ではなく、マンションにのみ影響を与えます。2013年のSurfsideでのマンションの崩壊を受けて、州の議員はマンション建物を規制する法律を厳しくしました。
3階以上のマンションは30年ごとに検査を受け、その後10年ごとに検査を受ける必要があります。30年以上経過した建物は今年の終わりまでに検査を完了する必要があります。その他の規制では、マンション協会が評価の結果に基づいていくつかの頻度で予備金を確認し、いくらの予備金を設けるかを定めています。
これにより、一部の潜在的なマンションの所有者は、建物の検査の結果、必要なメンテナンスや修理が発覚した後、月々のマンションの料金が増えるか、一時的な評価金額が追加されるという苦境に立たされています。
「マンションの管理費は毎月500ドル以上上昇しているか、1回限りの10,000ドルの支払いがある」とユン氏は語りました。「資金にアクセスできない多くの退職者は、それを抜け出すために自分の財産を売却することを余儀なくされています。」
これが市場上のマンションの供給を増やしています。フロリダの不動産業者によると、7月のアクティブなマンションのリスティング数は前年比91.1%増え、ほぼ2倍になりました。
追加の供給は価格を押し下げており、メンテナンスや修理が必要なマンションビルのリスティングはさらに打撃を受けることでしょう。
「極度の評価のある建物では、価格に影響が出ます」とフロリダ南東部のBerkshire Hathaway HomeServices EWM RealtyのCEOであるロン・シャッフィールド氏は述べました。「購入者は作業のために毎月一定の金額を割り当てなければなりません。そのバランスを取る唯一の方法は価格です。」
「それは確実により一般的なものになるでしょう。」
もちろん、規制は古い建物にしか適用されないことを指摘しなければなりません。新しい建物や開発中の建物の価格にはあまり影響はないかもしれません。それが需要が強い限り、マンション市場全体を価格の暴落から守るのに役立つかもしれません。
ユン氏はそれを信じています。フロリダ州では雇用の成長が国内平均を上回り、新しい住民を引き寄せています。住宅ローン金利が緩和されれば、購入者は再び市場に参入する意欲が増し、需要を一層支えるでしょう。
このマンションの引き締めと大衆不況によるマンション市場の大崩壊との間のもう一つの重要な違いは、マンションの所有者の資産です。
マンションの価格は下がっていますが、わずか4年前と比べてもかなり高い水準にあります。フロリダの不動産業者によれば、7月の中央販売価格は21万ドルから31.5万ドルになりました。フロリダの住宅所有者のうちわずか1.1%が住宅の価値を超える債務を抱えています。
つまり、もしコストが問題になった場合、マンションの所有者には多くの選択肢があります。彼らは一時的な評価の支払いに使うために自己資本を活用することができます。もし住宅ローン金利が高かった時に購入した場合は、金利が下がるにつれてリファイナンスすることができます。最悪の場合でも、売却し、まだ多少の利益を得ることができるでしょう。
市場を溢れさせる破産に瀕したマンションの販売件数は非常に少ないです。2022年7月、フロリダ全体でのマンションの差押えはわずか47件であり、ショートセールは3件だけでした。
「私にとって、それが最も重要な要因です」とバローニ氏は述べています。「人々の家は彼らが支払った金額よりもはるかに価値があります。」
以下は、この記事に基づいた主要なトピックと情報に基づいたFAQセクションです。
Q1：フロリダのマンション市場で何が起きているのですか？
A1：フロリダのマンション市場では、マンションの価格が下落しており、保険費用の上昇や現在の高い住宅ローン金利などが要因として挙げられています。
Q2：マンションの価格はどれくらい下落していますか？
A2：フロリダ州内の18の都市でマンションの価格が前年比で下落しており、セントピーターズバーグではパンデミックのピークから見て41%も下落しています。
Q3：マンションの価格の下落は続くのでしょうか？
A3：専門家によれば、市場の価格の減少はあるかもしれませんが、過去4年間の大幅な上昇を考慮すると、価格の下落は無意味だと言われています。
Q4：マンションの所有者や購入者は何か心配すべきですか？
A4：もし価格の減少が続く場合、マンションの所有者や購入者は心配する可能性があります。価格の下落が続くと、マンションの所有者は売却することを余儀なくされるかもしれません。
Q5：マンション市場にはどのような要因が影響していますか？
A5：上昇する保険費用、高い住宅ローン金利、新しい管理規制などがマンション市場に影響を与えています。
Q6：マンションの新しい管理規制はどのようなものですか？
A6：Surfsideでのマンションの崩壊を受けて、フロリダ州ではマンション建物の規制が厳しくなりました。30年ごとに検査を受ける必要があり、古い建物は今年の終わりまでに検査を完了する必要があります。
Q7：マンションの価格の下落によって供給はどうなっていますか？
A7：マンションの価格の低下により、供給が増えています。7月のアクティブなマンションのリスティング数は前年比91.1%増加し、ほぼ2倍になりました。
Q8：マンションの所有者はどのような選択肢を持っていますか？
A8：マンションの所有者は、一時的な評価の支払いに自己資本を活用するか、低金利の場合にリファイナンスすることができます。必要に応じて売却することもできます。
関連リンク：
– Reventure Consulting
– Florida Realtors
– Federal Reserve Board